แม้ว่านโยบายการควบคุมค่าเช่าจะแตกต่างกันไปในแต่ละสถานที่ แต่ก็ไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง นโยบายเหล่านี้มุ่งที่จะจำกัดการเพิ่มขึ้นของค่าที่อยู่อาศัย ตัวอย่างเช่น นิวยอร์กเคยมีชื่อเสียงในด้านการถือครองค่าเช่าที่ถูกแช่แข็งไว้ในกาลเวลา (นึกถึงอพาร์ทเมนต์ของโมนิกาในรายการทีวีเรื่อง Friends) ค่าเช่าในสวีเดนมีการเจรจาระหว่างสมาคมผู้เช่าและเจ้าของบ้าน และอัตราค่าเช่าในเยอรมนีจะเชื่อมโยงกับค่าเช่าในยูนิตที่อยู่อาศัยที่คล้ายกัน
ประการแรก การควบคุมค่าเช่าดูเหมือนจะลดต้นทุนของค่าเช่าที่ได้
รับผลกระทบอย่างแน่นอน การศึกษาโดยใช้ข้อมูลจากนิวยอร์กในทศวรรษที่ 1960 แสดงให้เห็นว่าผู้เช่าในอพาร์ตเมนต์ที่มีการควบคุมการเช่าจ่ายค่าที่อยู่อาศัยน้อยกว่าผู้เช่าในอพาร์ตเมนต์ที่ไม่มีการควบคุมที่คล้ายกัน
ในทำนองเดียวกัน การศึกษาการสิ้นสุดการควบคุมค่าเช่าในแมสซาชูเซตส์ในปี 1995 และการแนะนำการควบคุมค่าเช่าในเยอรมนีในปี 2015ต่างก็แสดงให้เห็นการลดอัตราค่าเช่าที่จ่ายโดยผู้เช่า แม้ว่าผลกระทบเหล่านี้ดูเหมือนจะมีอายุสั้นก็ตาม
อย่างไรก็ตาม การศึกษาอื่นๆ จำนวนมากแสดงให้เห็นว่าการตอบสนองของเจ้าของที่ดินต่อการควบคุมการเช่าเป็นการบ่อนทำลายเป้าหมายของนโยบาย ตัวอย่าง เช่น การวิเคราะห์อย่างรอบคอบเกี่ยวกับเมืองซานฟรานซิสโก พบว่าการขยายตัวของการควบคุมค่าเช่าในปี 1994 ทำให้หน่วยเช่าว่างลดลง 25% ในบรรดาอพาร์ทเมนต์ที่ควบคุมการเช่าใหม่
แทนที่จะเช่าห้องชุดในอัตราตลาดย่อย เจ้าของบ้านอาจขายทรัพย์สินในตลาดที่มีเจ้าของอยู่ หรือไม่ก็รื้อและสร้างห้องชุดใหม่เพื่อหลีกเลี่ยงการควบคุมค่าเช่า น่าเสียดายที่อพาร์ทเมนต์หลายห้องที่เคยถูกเช่าโดยผู้เช่าที่มีรายได้น้อยได้เปลี่ยนมาอยู่ในมือของผู้เช่าและเจ้าของบ้านที่มีรายได้สูง
ปัญหาเพิ่มเติมคือการควบคุมสามารถนำไปสู่ค่าเช่าที่สูงขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยที่ไม่มีการควบคุม การวิจัยชี้ให้เห็นว่าเจ้าของบ้านอาจชดเชยการสูญเสียในยูนิตที่ควบคุมค่าเช่าโดยขึ้นค่าเช่ายูนิตที่ไม่ครอบคลุมโดยการควบคุมค่าเช่า แม้ว่าการควบคุมอาจทำให้ค่าใช้จ่ายของค่าเช่าแต่ละรายการลดลง แต่ก็ไม่น่าจะลดค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยโดยรวมได้
ไม่ต้องสงสัยเลยว่าบ้านที่มีการควบคุมค่าเช่านั้นยอดเยี่ยมสำหรับผู้เช่า
หากพวกเขาสามารถหาได้ ในสวีเดน อพาร์ทเมนต์ที่มีการควบคุมการเช่าเป็นที่ต้องการอย่างมากรัฐบาลจึงจัดการรายชื่อผู้เช่าที่รอนานหลายสิบปี
แน่นอน ผู้เช่าจะไม่รอเพียงแค่ความเย็นชา ดังนั้นผู้เช่าที่มีอยู่จึงปล่อยช่วงอพาร์ตเมนต์ของตนให้กับผู้เช่าใหม่ (โดยไม่ได้รับอนุญาตจากรัฐบาล) ในราคาที่ใกล้เคียงกับอัตราตลาดมาก เจ้าของบ้านยังทราบกันดีว่าเรียกเก็บเงินจากสิ่งที่เรียกว่า “ การชำระเงินหลัก ” ก่อนที่การครอบครองของผู้เช่าจะเปลี่ยนมือไป
เหตุผลส่วนหนึ่งที่หาที่อยู่อาศัยที่มีการควบคุมค่าเช่าได้ยากมากก็คือ ผู้เช่ามักจะอาศัยอยู่นานกว่าปกติ การศึกษาจากซานฟรานซิสโกและเดนมาร์กแสดงให้เห็นว่าการควบคุมค่าเช่าช่วยลดโอกาสที่ผู้เช่าจะย้ายออกจากอพาร์ตเมนต์ได้อย่างมาก
แม้ว่าผู้เช่าเหล่านั้นอาจพอใจที่จะอยู่ต่อ แต่ก็มีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง การศึกษาในนิวยอร์กในปี 2546แสดงให้เห็นว่าผู้เช่าและที่อยู่อาศัยจำนวนมาก “ไม่ตรงกัน” โดยอพาร์ทเมนท์ที่ควบคุมค่าเช่านั้นใหญ่เกินไป เล็กเกินไป หรืออยู่ห่างจากสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมาะสมเกินไป
ผู้เช่าที่อยู่ภายใต้การควบคุมค่าเช่าอาจต้องเผชิญกับเวลาเดินทางนานขึ้นและมีโอกาสน้อยลงที่จะหางานนอกพื้นที่ของตน หากพวกเขาตกงาน
ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นอีกประการหนึ่งคือการควบคุมค่าเช่าอาจทำให้เจ้าของบ้านไม่สามารถรักษาทรัพย์สินไว้ได้ ซึ่งนำไปสู่ที่อยู่อาศัยคุณภาพต่ำสำหรับผู้เช่า เจ้าของบ้านในแมสซาชูเซตส์ถูกควบคุมค่าเช่าโดยขาดการบำรุงรักษาขาดการบำรุงรักษาสี ปูนปลาสเตอร์ หรือพื้นและผนังที่เสียหาย
การควบคุมค่าเช่าอาจทำให้ปัญหาที่อยู่อาศัยของนิวซีแลนด์รุนแรงขึ้น ที่พักให้เช่าอาจหายากขึ้น ไม่แพงเลย และอยู่ในสภาพที่แย่กว่าห้องเช่าที่มีอยู่มากมายในปัจจุบัน แต่สิ่งนี้ทำให้เกิดคำถามว่ารัฐบาลควรทำอย่างไรแทน
เป้าหมายควรเป็นนโยบายที่ตรงเป้าหมายซึ่งไม่ขัดขวางการทำงานของตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าอย่างมีนัยสำคัญ นโยบายที่พร้อมแทรกแซงตลาดการเช่ามากเกินไปมีแนวโน้มที่จะเลวร้ายสำหรับผู้เช่ามากกว่าสำหรับเจ้าของบ้าน
เงินอุดหนุนสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้น้อยเป็นทางออกหนึ่งที่เป็นไปได้ แต่ดังที่มีการโต้เถียงกันในที่อื่นๆ การอุดหนุนที่พักมักจะทำให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นอีกเมื่ออุปทานที่อยู่อาศัยมีจำกัด
แต่รัฐบาลจำเป็นต้องทำงานเร็วขึ้นในการแก้ไขสิ่งกีดขวางต่างๆ เพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยของนิวซีแลนด์ แม้ว่าสิ่งนี้จะทำให้เกิดความท้าทายที่สำคัญ แต่ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ด้วยนโยบายแก้ไขด่วน เช่น การควบคุมค่าเช่า
และในขณะที่รัฐบาลชุดก่อน ๆ ควรเริ่มดำเนินการจัดหาที่อยู่อาศัยเมื่อ 20 ปีที่แล้ว เวลาที่ดีที่สุดในการเริ่มต้นครั้งต่อไปคือวันนี้
